「いつか自分のお店を持ちたい」

「2店舗目を出店したい」

「できるだけ開業費用を抑えて飲食店を始めたい」

そんな方が物件探しを始めると、よく目にするのが「居抜き物件」という言葉です。

居抜き物件とは・・・前のテナントが使用していた厨房設備やカウンター、空調、内装などを残した状態で次のテナントが引き継ぐ物件のこと。

特に飲食店の場合は厨房設備や内装に大きな費用がかかる為、居抜き物件を上手に活用することで開業時の負担を抑えられる可能性があります。

今回は、沖縄で主に飲食店の店舗探しをお手伝いしている私たち居抜きBank.comのスタッフ目線で「居抜き物件ってそもそも何？という基本から、メリット・デメリット、物件選びのポイントまでわかりやすく紹介します！

■ そもそも「居抜き物件」とは？

居抜き物件とは、前のテナントが使用していた内装や設備などが残った状態で引き渡される物件のことです。

例えば飲食店なら、
・厨房機器
・シンク
・作業台
・冷蔵庫、冷凍庫
・換気設備
・エアコン
・カウンター
・客席
・照明
・内装
・看板

などが残っているケースがあります。

ただし、何が残っていて、何を引き継げるのかは物件によって異なります。

「居抜きだから全部そのまま使える」とは限らないので、設備の状態や所有関係、契約条件などを事前に確認することが大切です。

■「居抜き」と「スケルトン」の違い

飲食店の物件探しでは、「居抜き」と「スケルトン」という言葉がよく出てきます。

▶居抜き物件

前テナントの内装や設備などが残っている状態。

メリット

開業時の工事費用を抑えられる可能性がある
工事期間を短縮できる可能性がある
既存の厨房設備などを活用できる
店舗のイメージを具体的に想像しやすい

▶スケルトン物件

内装や設備などが撤去され、建物の構造部分に近い状態から店舗をつくる物件。

メリット

自分の理想に合わせて自由に設計しやすい
業態やブランドに合わせた店舗づくりができる

つまり、

「なるべく既存設備を活用して効率よく開業したい」→ 居抜き

「内装や設備をゼロから自分好みに作りたい」→ スケルトン

という考え方ができます。

■ 居抜き物件のメリットは？

① 開業費用を抑えられる可能性がある

飲食店の開業では、内装工事や厨房設備などに大きな費用がかかります。

居抜き物件なら、前テナントの設備や内装を活用できるため、ゼロから店舗をつくる場合と比較して、初期費用を抑えられる可能性があります。

もちろん、設備の状態や必要な工事によって費用は大きく変わります。

② 開業までの期間を短縮できる可能性がある

既存の厨房や内装を活用できれば、工事の内容を減らせる場合があります。

その結果、物件契約からオープンまでの期間を短くできる可能性があります。

「できるだけ早く新店舗をオープンしたい」という方にとっては、大きなメリットです。

③ 前のお店の設備を活用できる

飲食店では、厨房設備だけでも多くのものが必要になります。

例えば、

・冷蔵庫
・冷凍庫
・ガスレンジ
・フライヤー
・食洗器
・シンク
・作業台

など。これらを一から揃えるとなると、かなりの費用が必要になります。

居抜き物件なら、状態の良い設備を活用できる場合があります。

▶ ただし！もちろん、居抜きにはデメリットもあります

「居抜き＝安く開業できる」と思われがちですが、必ずしもそうとは限りません。

① 設備の状態を確認する必要がある

見た目がきれいでも、設備が古くなっていることがあります。

「冷蔵庫が動くか」

「エアコンは問題なく使えるか」

「厨房機器に不具合はないか」

など、実際に確認することが重要です。

場合によっては、引き継いだ設備の修理・交換が必要になることもあります。

② 自分の業態に合わない場合がある

例えば、以前が居酒屋だった店舗をカフェにする場合。

既存の厨房設備や客席が活用できても、自分のやりたいお店には合わない部分が出てくるかもしれません。

「居抜きだから安い」と考えるのではなく、

「自分の業態にどこまで活用できるか」

を見ることが大切です。

居抜き物件を選ぶとき、何を見ればいい？

私たちが店舗を見るときに、特に確認していただきたいのが次のポイントです。

POINT 1｜立地

どんなに魅力的な店舗でも、ターゲットとなるお客様が来店しにくい場所では、集客に苦労する可能性があります。

・周辺の住宅
・オフィス
・商業施設
・人通り
・車の交通量
・周辺店舗

などを確認してみましょう。

POINT 2｜厨房設備

飲食店にとって厨房設備は非常に重要です。

「何があるか」だけではなく、

・年式
・状態
・動作
・サイズ
・自分の業態に必要か

などを確認しましょう。

POINT 3｜内装・レイアウト

既存の内装をそのまま活用できれば、開業までの負担を減らせる可能性があります。

一方で、自分の業態に合わせて変更が必要な場合もあります。

「この店舗を自分のお店にするとしたら、どこを変える必要があるか？」

という視点で内見してみるのがおすすめです。

POINT 4｜賃貸条件

設備や内装だけに目が行きがちですが、当然ながら賃貸条件も重要です。

・賃料
・共益費
・敷金、保証金
・契約期間
・更新条件
・業種、業態の制限

などを確認しましょう。

そして、「居抜き設備の価格」と「賃貸契約の条件」は別のものとして考えることも大切です。

「安そうだから」で決めないことが大切

居抜き物件を探していると、

「厨房設備が残っている！」

「内装もきれい！」

「工事費用が安く済みそう！」

と、つい設備や内装に目が行ってしまいます。

でも、店舗選びで一番大切なのは、

「その場所で、自分がやりたいお店を成功させられるか？」

ということ。

設備が充実していても、ターゲットとなるお客様が来店しにくい場所なら、別の問題が出てくるかもしれません。

逆に、多少手を加える必要があっても、立地や店舗の条件が自分の業態に合っている物件なら、魅力的な選択肢になることがあります。

■ 沖縄で飲食店を始めるなら「自分の業態に合う物件」を探そう

居抜き物件には、初期費用や開業までの期間を抑えられる可能性がある一方で、設備の状態や業態との相性など、確認しておきたいポイントもあります。

だからこそ、

「居抜きだから良い」ではなく、「自分のお店に合った居抜き物件か？」

という視点で物件を見ることが大切です。

居抜きBankでは、沖縄県内の飲食店を中心に、店舗の売却・購入についてご相談を承っています。

「2店舗目を探している」

「沖縄で初めて飲食店を出店したい」

「今のお店を閉店するけれど、設備や内装を次のお店につなげたい」

など、店舗に関することならお気軽にご相談ください。

居抜き物件を「売る人」と「買う人」、そしてその店舗を次のお店へつなぐ。

それが、私たち居抜きBank.comの仕事です。

これからも居抜きBank MAGAZINEでは、沖縄の店舗・飲食店にまつわる情報を、スタッフ目線でお届けしていきます。

次回は、実際の店舗や飲食店をスタッフ目線でご紹介していきます。お楽しみに！

居抜きBank MAGAZINE

01｜沖縄で飲食店を始めるなら知っておきたい「居抜き物件」の基本